किराया मूल्य पहल से आवास बाजार को नुकसान

“किराया मूल्य पहल आवास निर्माण के खिलाफ एक अनुपयुक्त ब्यूरोक्रेसी कार्यक्रम है”, राष्ट्रीय परिषद सदस्य ग्रेगर रुट्ज़, स्विट्जरलैंड के HEV के अध्यक्ष कहते हैं। "यह एक भी अतिरिक्त आवास नहीं लाती, निवेश को भयभीत करती है और निर्माण और नवीनीकरण को और भी अप्रिय बनाती है। जो लोग सस्ती किराया चाहते हैं, उन्हें आवास की कमी का समाधान अधिक आवास निर्माण से करना होगा। इसके लिए कम नियमों और त्वरित अनुमोदन प्रक्रियाओं की आवश्यकता है। बाकी सब कुछ ध्यान भंग करने वाली बात है।"

किराया मूल्य पहल किराए के आवास की आय नियमित रूप से सरकारी जांच कराना चाहती है। व्यावहारिक तौर पर, इसका अर्थ 2.4 मिलियन किरायेदारी के निरीक्षण के लिए एक नया विशाल नियंत्रणतंत्र है। राज्य को लगातार प्रत्येक किराया वस्तु के अधिग्रहण मूल्य या निर्माण और भूमि की लागत, निवेश, वित्तपोषण, गिरवी दरें, नवीनीकरण, रखरखाव और संचालन लागत की जांच करनी होगी। भले ही समान आवास दिखने में समान हों, लेकिन उनकी लागत अलग-अलग हो सकती है, संपत्ति की खरीद दर और रखरखाव स्थिति के अनुसार। पुरानी इमारतों में, अधिग्रहण लागत अक्सर गायब होती है। इसलिए 30 साल से अधिक पुराने निर्माण में, किराया का स्थानीय और क्षेत्रीय मानक मूल्य है। सरकारी किराया नियंत्रण इस भिन्नता को पहचानना, मूल्यांकित करना और लगातार अद्यतन करना होगा।

“स्विट्जरलैंड पहले से ही मजबूत किरायेदार संरक्षण प्रणाली कर रखता है”, मार्कस मायर, HEV स्विट्जरलैंड के निदेशक कहते हैं:

- अगर किराया पूर्व किरायेदार के किराया की तुलना में अधिक है या संकट की स्थिति में है, तो आरंभिक किराया को चुनौती दी जा सकती है।
- यदि संदर्भ दर घटती है, तो किराया कटौती की मांग की जा सकती है। इसके अलावा, प्रत्येक किराया वृद्धि - जैसे कि मूल्य बढ़ाने वाले निवेश की स्थिति में - को चुनौती दी जा सकती है। किरायेदारों को इन चुनौती अधिकारों के बारे में आधिकारिक फॉर्म के माध्यम से सूचित किया जाता है।
- संबद्ध समाधान प्राधिकरण में किरायेदार और मकान मालिक के प्रतिनिधियों की समान भागीदारी होती है।
- यह चुनौती प्रक्रिया दोनों पक्षों के लिए नि:शुल्क होती है।

पहल इस सफल प्रणाली को लाखों किरायेदारियों के व्यापक राज्य नियंत्रण के साथ बदल देती है। यह महंगा, धीमा और अंततः निष्फल है। किरायेदार संघ अपनी मांगों को अपनी ही अत्यधिक विवादित आयोग अध्ययन पर आधारित करता है। यह एक सैद्धांतिक किराया गणना करता है। लेकिन यह नहीं दिखाता कि कोई किराया मौजूदा कानून के अनुसार वास्तव में अनुचित है। किराये की दरें केवल संदर्भ दर से नहीं जुड़ी होतीं, बल्कि रखरखाव, संचालन लागत, महंगाई, निवेश, नवीनीकरण, स्थिति और गुणवत्ता से भी जुड़ी होतीं।

आवास बाजार की समस्या पर्याप्त आवास के अभाव की है। अधिक आवास का मतलब लोगों के लिए अधिक विकल्प है। अधिक विकल्प से आवास निविदाओं पर प्रतिस्पर्धा बढ़ती है और आरंभिक किरायेदारी दरों पर दबाव उत्पन्न करती है। स्वत: किराया नियंत्रण आवास निर्मित नहीं करता। यह करदाताओं के खर्च पर अधिक ब्यूरोक्रेसी बनाता है। कानूनी अराजकता से निवेशक भयभीत होते हैं, पहले से ही महत्वपूर्ण आवास निर्माण धीमा हो जाता है - और आवास की कमी और गहरी हो जाती है।

HEV स्विट्जरलैंड सक्षम समाधान की मांग करता है। केवल तभी जब अधिक आवास निर्मित होते हैं, तब ही आपूर्ति और मांग वांछित प्रतिस्पर्धात्मक दबाव के साथ प्रस्तावों पर काम करती है।

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